未登記建物の賃貸借
今回は、未登記建物の賃貸借について書いてみようと思います。
未登記とは登記理由が発生したにもかかわらず、登記を行っていない状態のことを言います。
未登記建物は賃貸借において非常にリスクが高いと言えます。
未登記の種類
①未登記・・・全く登記されていない物件
②一部未登記（表題部）・・・表題部の変更がされていない物件
③一部未登記（権利部）・・・権利部の変更がされていない物件
登記簿記載事項には表題部と権利部（甲区乙区）があります。
本来、建物が建築されたときに表示（表題部）の登記をし、その後権利部（甲区）に所有権保存の登記をします。
さらに融資を受けるなどして抵当権を設定する場合には、権利部（乙区）に登記します。
未登記建物の賃貸借リスクとは
未登記建物を使う場合、そこで事務をしたり物置として使う分にはそれほど問題が起きません。
ただし、安全な建物である保証はありません。
それに事業用で借りる場合、法人の設立や各種許認可の申請をすることがあります。
許認可の種類により使用する建物の見取り図や面積と共に登記簿を出す場合があります。
①未登記の建物は登記簿自体出すことができません。
②の場合、違法建築の可能性もありますし、申請内容の整合性に問題ありとされるかもしれません。
そして③、賃貸で最も重大な問題として、その建物が誰のものか確認が出来ないのです。
（当然ですが①の完全未登記も含みます）
貸主？所有者？共有者？親族？管理人？誰？
賃貸で事業を行う場合、役所等に建物所有者の使用承諾書を提出する場合があります。
きちんと登記がされていれば、記載された通りの所有者に承諾のサインをもらえばよいのです。
だけど登記がされていない場合、承諾の権利者はいったい誰なのか分かりません。
貸主の承諾を得たとして、本当にその人は権利を持っているのでしょうか？
権利部に未登記がある場合、登記簿記載の所有者と実際の所有者と更に貸主が違う場合もあります。
共有者の一人が勝手に貸し出していることだってあるかも知れません。
ある日突然、「自分が所有者で貸した覚えがない。」と言われたらパニックです。
じゃあ契約した相手は誰？家賃はどこに行った？
怖いですね ((((；ﾟДﾟ))))ｶﾞｸｶﾞｸﾌﾞﾙﾌﾞﾙ
未登記物件はお薦めしません。
不動産屋として未登記建物に遭遇することは良くあります。
問題が無く単に登記していないのであれば、登記をすれば良いのです。
少なくとも表示登記は罰則有りの義務になっています。
（建物の表題登記の申請）
第四十七条 新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。引用－「e-Gov法令検索」不動産登記法より
また、空き家問題の影響もあって相続登記も来年（令和６年）４月１日から義務化されます。
今後は権利部の未登記は徐々に減っていくと思いますが、とは言えまだまだ多くの未登記建物が存在しています。
前述したように未登記建物には不明点が多く、リスクを内包しています。
事業をするにあたっては、少なくとも所有者がはっきりした物件を選びましょう。
まとめ
不動産屋さんから出ている物件なら、募集開始前に登記について調査が済んでいると思われます。
また重要事項説明の際には、登記簿記載事項の説明が行われます。
未登記の建物には建築物としての安全性、権利関係、使用目的の実現について不安要素が多く含まれます。
それでも使いたいという場合は、未登記部分について理由や内容を良く確認するようにしてください。
（そもそも登記が出来ない物件というのも在るのです。）
事業をするのに建物や契約で不安を抱えることが無いよう、不動産屋さんと良く相談して物件を選んでくださいね。
当社でも各種ご相談を承っております。
